금융채금리 VS 국고채금리 VS 코픽스금리 주택담보대출 받을 때 어떤 것이 유리할까?

주택담보대출 받을 때 기준이 되는 금리를 '기준금리'라고 하죠

이 기준금리에 은행의 마진(은행의 수입이 되는 부분)을 더한것이 바로 대출금리인데요.....

여러분이 받고 있는 대출금리의 구조를 간단하게 설명하면 "대출금리=기준금리+마진금리" 라고 할 수 있습니다.

예전에는 주택담보대출을 받을 때 거의 대부분이 CD(양도성예금증서)금리에 연동이 되도록 했었죠. 그때만 해도 고정금리라는 것이 흔하지 않던 시절이라.....3개월 변동금리(CD금리 연동)로 대출을 받았습니다.

그러다가 2009년 이후(미국의 서브프라임모기지를 겪고 난 이후) 점점 CD금리가 시장의 금리를 반영하지 못한다는 소리들이 나오기 시작했습니다.

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▷ CD금리의 현실괴리성 때문에 촉발된 기준금리의 변화

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2009년 당시에는 미국발 난리 덕분에 아파트 가격이 급락을 하고 나서 저가매수세 때문에 매매가 활발했습니다.그런데 기준금리로 활용되는 CD금리가(워낙 거래가 없다보니...) 현실적이지 못하다는 민원이 계속제기되면서 새로운 대안으로 코픽스금리를 만들게 되었습니다.

이후 많은 은행들이 코픽스금리를 기초로 담보대출을 하게 되었는데요... 그 와중에 금융채금리나 국고채금리를 기준금리로 적용하여 대출상품에 적용하는 은행들이 생기기 시작했습니다.(상품별로 다른 기준금리를 적용하기도 함)

여튼, 안그래도 머리 아픈데....고객들은 더 골치가 아픈 현상이 발생하게 되었는데요....과연 어떤 금리를 기준금리로 쓰는 것이 가장 현명한 것일까요?

이러한 의문을 가지고 금융채 VS 국고채 VS 코픽스금리 중 어떤 기준금리를 쓰는 것이 주택담보대출을 받을 때 유리한지 한번 생각해 보도록 하겠습니다.

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▷ 금융채금리란 무엇이고 어떤 은행에서 이용하고 있을까?

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금융채의 마지막 글자인 '채'는 채권을 의미합니다.채권은 자금을 조달하기 위해서(돈을 빌리기 위해서)발행하는 수단이죠. 국가가 주체이면 '국고채',지방자치단체가 발행하면 '지방채',금융기관이 발행하면 '금융채', 회사가 발행하면 '회사채'가 됩니다.

즉, 은행에서 자금을 조달하기 위해서 행하는 방법 중에 하나가 바로 '금융채'인데요.....금융채금리라고 하면 금융채가 기준금리가 되는 대출상품을 말합니다.

금융시장이 안정화 되어 있는 시기라면....금융채도 안정적이겠지만....만약 2008년 미국의 서브프라임모기지와 같은 사태가 다시 일어난다면 금융채는 매우 위험간 기준금리가 될 수도 있기 때문에 개인적으로는 권하지 않는 기준금리입니다.

금융채를 이용하는 은행은 다양한데요....은행마다 상품별로 기준금리를 달리 적용하기도 하므로 대출을 받기전 기준금리가 무엇인지에 대해서 꼭 확인을 해보는 것이 좋겠습니다.

참고로.....

*시기별로 차이가 있겠지만....우리은행의 경우 3년,5년물을 기준으로 하는 금융채를 기준금리로 하는 주택담보대출상품이 있습니다. 거치기간이 최대 10년까지 가능해서 많은 분들이 이용을 했는데요...아직까지 판매를 하는지는 모르겠습니다.^^;

*하나은행,신한은행도 금융채 기준금리 상품이 있는데..신한은행의 경우 2%후반의 상품도 있다고 합니다. 그럼에도 불구하고, 변동금리를 이용하실 분들에게 금융채를 기준금리로 하는 상품은 분명 리스크기 있다고 하겠습니다.

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▷ 국고채금리란 무엇이며 어떤 은행에서 활용하고 있을까?

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국고채란...국가에서 발행하는 채권이기 때문에 금융채에 비해서는 안정적이라고 할 수 있습니다.그럼에도 불구하고 장기대출상품이 모기지론을 이용할 때 안전성을 의심할 수 있습니다.

아래는 3년물 국고채 금리 변화추세입니다. 한번 확인해 보시죠

최근 5년간 국고채(3년) 변동 추세그리프 입니다. 그동안 우리 경제에 부침이 많았지만...이유를 불문하고 여전히 리스크가 있는 기준금리이기 때문에 조심은 해야 합니다.

즉, 경제위기가 다시 찾아온다면...국고채 금리도 안전할 수 없고, 금융채는 더더욱 위험할 수 있다는 점을 감안해서 지금 당장 금리가 낮다고 선호할 것이 아니고 조금 먼 미래를 보고 담보대출을 받는 것이 좋겠습니다.

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▷ 코픽스란? 그나마 안전한 기준금리 코픽스(COFIX)

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코픽스, COFIX란 cost of fund index의 약자로.....은행들이 기준금리를 실제로 조달하는 비용의 평균값을 의미합니다.국내 9개 은행들이 자금조달 관련 정보를 모아서 산출하는데요... 잔액기준,신규취급액기준,단기코픽스가 있습니다.

잔액기준은 말 그대로 전체 조달잔액이 기준이 되므로 움직임이 둔하고 신규취급액기준은 말 그대로 신규로 취급한 기준으로 금리를 산출하기 때문에 요즘같이 금리가 내려가는 추세에서는 신규취급액기준 코픽스가 낮게 나옵니다.

물론 단기 코픽스는 더 낮게 나오게 되구요.하지만 당장 금리가 낮다고 좋은 것은 아니고 그만큼 변동성에 취약하다는 것은 염두해 두어야 합니다.

코픽스금리는 실제로 조달한 자금을 기준으로 산출하기 때문에 가장 합리적인 '기준금리'라고 볼 수 있겠습니다.물론 실제 조달금리가 고객에게 항상 유리한 것은 아닙니다.^^

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▷ 어떤 '기준금리'를 이용하는 것이 유리할까?

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개인적인 견해입니다만....가장 합리적인 금리는 역시 코픽스 금리가 아닐까...합니다. 물론 잔액기준으로 할지 신규취급액 기준으로 할지는 좀 더 고민을 해야겠지만 은행에서 안내하는 상품,기준금리만 생각하지 마시고 다양한 상품을 비교해 보는 것이 좋겠습니다.

결론은.....

눈에 보이는 금리가 낮다고 무조건 선택할 것이 아니고 금리가 오를때를 대비해서 기준금리를 결정하는 것이 중요하다는 것입니다.(실제로 금리가 낮다고 소개하는 상품을 보면...변동성이 큰 단기기준이나 신규취급액 기준인 경우가 많습니다)

그보다 더 중요한 것은 당장 금리가 조금 더 높더라도...안전하게 이용할 수 있는 고정금리를 선택하시라는 것입니다.고정금리를 선택하고 금리가 더 내려가면 속상하겠지만....약간의 이익 보다는 장기적인 안목에서 안정성을 추구하는 것이 혹시라도 위험을 대비하는 중요한 방법이라는 사실을 잊지 마시고, 시기적으로도 고정금리가 유리한 시점이니 주택담보대출을 고려하는 분이라면 고정금리 상품을 비교해 보시기 바랍니다~(만기까지 고정이 좋겠죠~^^)

그런 맥락에서 얼마전 실시한 '안심전환대출'은 대박이 날 수 밖에 없는 '시장의 요구'였다는 생각이 듭니다.